-
Notat
Etablering af et IKEA i Odense
Fyns Amt og Odense Kommune ønsker at igangsætte en planlægning for at placere en IKEA butik på 20.000 m2 i det regionale centerområde i Odense SØ. Den nuværende regionale og kommunale planlægning rummer ikke denne mulighed og realiseringen af IKEAs planer kræver derfor, at den gældende planlægning ændres.
Inden det omfattende planarbejde igangsættes, ønskes en drøftelse med Miljøministeren med henblik på at få ministerens vurdering af mulighederne for at gennemføre de nødvendige planændringer.
Fyns Amt har i samarbejde med Odense Kommune og med input fra IKEA udarbejdet et notat, der kan danne baggrund og udgangspunkt for de kommende drøftelser på mødet d.13. marts 2003 mellem Miljøministeren, Fyns Amt og Odense Kommune om mulighederne for at etablere et IKEA i Odense.
Notatet indeholder en kort beskrivelse af IKEA?s projekt, samt en redegørelse for henholdsvis Fyns Amts og Odense Kommunes begrundelser for en placering af en IKEA butik på ca. 20.000 m2 i Odense by.
Beskrivelse af projektet
IKEA driver i dag 2 møbelvarehuse i Odense. Det ene er beliggende i det regionale center i Odense SØ ved Bilka. Det andet er beliggende i midlertidige lokaler nær ved butiksstrøget i Kongensgade i Odense Midtby. De 2 butikker har et samlet bruttoetageareal på 6500 m2. IKEA ønsker at nedlægge de 2 butikker og etablere et nyt varehus med et bruttoetageareal på 20.000 m2 med en placering i det regionale center Odense SØ.
Baggrunden og behovet herfor skal ifølge IKEA ses i sammenhæng med, at nutidens forbrugere ønsker at opleve sine behov for boligudstyr i helheder. Det er IKEA?s koncept, at deres butikker så vidt muligt skal tilgodese disse behov. Dette koncept praktiseres i alle IKEA's møbelvarehuse i det øvrige Europa og i København og Århus, hvor forbrugeren får mulighed for at opleve forskellige boligløsninger til hjemmet som en helhed.
Ingen af de 2 bestående varehuse i Odense lever op til forbrugerens behov for at se boligudstyr i helheder. Størrelsen på de 2 bestående IKEA butikker medfører, at arealerne kun kan anvendes til udstilling af et fåtal af IKEAs varesortiment og til detailsalg. Inden for de nuværende rammer er der derfor ikke den fornødne plads til lager og servicefunktioner. Det betyder, at IKEA Odense i dag må serviceres fra IKEA Tåstrup ved København, hvorfra en overvejende del af sortimentet, samt bestilte varer dagligt leveres til Odense. Denne distributionsform indebærer naturligvis en uhensigtsmæssig drift og miljøbelastning af omgivelserne, idet såvel IKEA?s kunder som IKEA?s leverandører i forbindelse med bare ét køb ofte må køre til butikkerne i Odense flere gange.
Der er således behov for, at IKEA får en placering og en størrelse i Odense by, der vil medføre forbedringer af såvel de miljømæssige, forbrugermæssige, og driftsmæssige forhold.
Ifølge IKEA er der behov for et areal, der både kan tilgodese behovet for størrelsen på butikken men også for behovet for parkeringsarealer. Således har IKEA samlet set et behov for et areal på ca. 50.000 m2, hvoraf de 20.000m2 er butiks-, lager-, service- og administrationsarealer.
Placeringen af et IKEA forudsætter således en rummelig grund, som ligger i tilknytning til en hen sigtsmæssig infrastruktur. En sådan grund og placering findes i det regionale center Odense SØ.
Ifølge IKEA ses der ikke realistiske muligheder for placering af et varehus med sådanne behov for rummelighed og infrastruktur i Odense bymidte.
IKEA har vurderet muligheden for at placere sig på arealer ved Rosengårdscenteret og IKEA vurderer, at en sådan placering ikke er realistisk. Ifølge IKEA er der teoretisk set mulighed for at bygge et IKEA varehus ved Rosengårdscenteret, men det vil forudsætte, at den eksisterende og velfungerende legetøjsbutik Toys \'R\' Us skal lukke og fjernes. Samtidig vil en placering ved Rosengårdscenteret betyde, at det ikke vil være muligt at dække behovet for flere parkeringspladser, samtidig med at de nuværende parkeringsarealer vil blive reduceret. Derfor forudser både IKEA, Odense Kommune og Fyns Amt, at etableringen af et IKEA varehus ved Rosengårdscenteret i Odense ikke kan gennemføres uden meget betydelige problemer for afviklingen af trafikken i området og ved overkørslerne fra indfaldsvejen Ørbækvej.
Samlet set er det således IKEA?s vurdering, at placeringen af et IKEA varehus ved det regionale center Odense SØ på grunden i Bilkabyen vil være optimal, både miljø-, trafik-, og driftsmæssigt, idet der her kan skabes de fornødne parkeringsarealer.
Fyns Amts overvejelser
Fyns Amts overvejelser om placeringen af et møbelvare hus (IKEA) i Odense tager udgangspunkt i Amtsrådets ønske om at styrke den regionale udvikling for detailhandelen i amtet samt i Amtsrådets mål for detailhandelen i amtet. Amtsrådets mål for detailhandelen fremgår af regionplanen.
Det er blandt andet Amtsrådets mål, at der i regionen skabes muligheder for udviklingen af detailhandel som sikrer forbrugerne gode indkøbsmuligheder med høj kvalitet og lave priser.
Inden for de seneste år er der kommet større fokus på byerne som dynamoer for regionernes udvikling. Byernes potentiale og udbud af service herunder detailhandel er også parametre, der vil have betydning for byernes som dynamoer for en regional udvikling og for at skabe en attraktiv region.
Som konsekvens af den øgede internationalisering og globalisering, er der inden for de senere år og senest i udkastet til landsplanredegørelse kommet større fokus på de enkelte regioners kompetencer og styrker. I lighed med udkastet til landsplanredegørelse er det Fyns Amts opfattelse, at Odense som storby med et bredt udbud af handel, service og kultur, er en væsentlig regional styrke og kompetence, og at Odense er regionens dynamo for en fremtidig regional udvikling. Dette understreges blandt andet af landsplanredegørelsens undersøgelse af befolknings- og beskæftigelsesudviklingen, som har været størst i landets 4 største byer og i de byer og landområder, der ligger i disse byers oplande.
Det er således en regional interesse, at Odense fortsat kan udvikle sig som en attraktiv storby. Odenses potentiale som attraktiv storby for arbejdskraften, de uddannelsessøgende, bosætning, turisme m.m. er i et vist omfang afhængig af, at byen har et service niveau, der svarer til niveauet i de øvrige storbyer i Danmark og i Europa. Da IKEA?s koncept og varer sælges i næsten alle storbyer i Europa herunder også i København og Århus, er det Fyns Amts opfattelse, at etableringen af et IKEA i Odense både vil være med til forbedre de fynske forbrugeres indkøbsmuligheder af en høj kvalitet til lave priser, samtidig med at den vil være med til at understøtte regionens styrke som "storbyregion".
Den regionale detailhandelsstruktur
Det er Fyns Amts opfattelse, at etableringen af et IKEA forudsætter, at der skal udarbejdes et regionplantillæg med tilhørende VVM redegørelse. VVM-tillægget skal blandt andet redegøre for de konsekvenser etableringen af et 20.000 m2 stort IKEA i Odense vil få for den regionale detailhandelsstruktur.
Fyns Amt har dog i forbindelse med IKEA?s ønske om at etablere en stor butik i Odense overvejet, hvilke konsekvenser en sådan butik vil få for detailhandelsstrukturen i regionen.
Fyns Amt har i overensstemmelse med planlovens bestemmelser også en målsætning om, at en yderligere centralisering af såvel dagligvarehandelen som udvalgsvarehandelen skal modvirkes.
Den regionale detailhandelsstruktur er naturligt nok præget af Odenses styrke som landets 3. største by. Odense by rummer i kraft af dens placering midt i regionen, dens størrelse og opland den største variation af butikker og varer i regionen. Der er tale om en variation og mængde som kun kan sammenlignes med landets øvrige største byer som Århus, København og Ålborg.
Internt i regionen er der mellem de enkelte byer/centre en rollefordeling, hvor Odense by forsyner en stor del af regionen med mere specialiserede varer, og kystbyerne udgør stabile udvalgsvarebyer, der forsyner deres oplande med en varieret dagligvarehandel og en mere standardiseret udvalgsvarehandel.
Der har længe været planer om at etablere et IKEA i Odense. I 1996 udarbejdede Institut for Centerplanlægning (ICP) en analyse af de detailhandelsmæssige konsekvenser af at etablere et såkaldt Midtcenter på 30.000 m2 mellem Rosengårdscenteret og Bilkabyen i Odense. En lokalisering, der svarer til den placering, hvor IKEA ønsker at etablere et 20.000 m2 stort møbelhus i dag. Dette område er også kaldet Odense SØ. Midtcenteret skulle indeholde et nyt IKEA på ca. 13.000 m2 og derudover nogle store udvalgsvarebutikker.
Analysen er naturligvis ikke fuldt ud tidssvarende, men den indeholder nogle betragtninger, der i et vist omfang vurderes at kunne paralleliseres til etableringen af et IKEA møbelhus på 20.000 m2, da der er tale om samme placering, næsten samme størrelse, og da der er tale om en stor udvalgsvarebutik der sælger møbler/bolig- og kontorudstyr.
Det siges i analysen, at et Midtcenter ikke ville føre til lukning af dagligvarebutikker. Dette skyldes ifølge analysen primært, at der ikke skulle etableres dagligvarebutikker i Midtcenteret. Der vil dog ifølge analysen være en vis synergieffekt mellem handelen i Midtcenteret og den øvrige del af Odense SØ, hvorfor etableringen af et Midtcenter ville føre til en øget dagligvareomsætning i Odense SØ. Der vil dog ifølge analysen være tale om en begrænset stigning. En omsætningsstigning, som i så fald vil blive taget fra mange dagligvarebutikker i hele regionen. Analysen konkluderer således, at Midtcenteret ikke vil påvirke den regionale dagligvarestruktur i Fyns Amt markant. Lukningen af dagligvarebutikker afhænger ikke af marginale ændringer i omsætningens størrelse, idet de ofte udløses af, at de nuværende ejere går på pension.
For så vidt angår udvalgsvarehandelen, konkluderer samme analyse, at Midtcenteret primært ville påvirke omsætningen i store og i lignende store udvalgsvarebutikker inden for en radius af 20 km fra Midtcenteret. Der findes ikke sådanne store udvalgsvarebutikker i bykernerne i den fynske region, og da næsten alle store boligudstyrsbutikker, herunder en mindre IKEA-butik er lokaliseret i udkanten af Odense by (se vedlagte kortbilag), ville etableringen af et Midtcenter primært påvirke omsætningen af boligudstyr internt i Odense. Ifølge analysen ville etableringen af Midtcenteret generelt set ikke medføre butikslukninger i regionen.
Etableringen af et Midtcenter ville således efter 1996-analysens opfattelse samlet set ikke ændre den eksisterende regionale detailhandelsstruktur væsentligt. Med udgangspunkt i Midtcenteranalysen og detailhandelsanalysen i forbindelse med Regionplan 2001-2013 er det amtets foreløbige vurdering, at den omsætning som IKEA vil tiltrække primært vil komme fra butikker der ligger i Odense Kommune, og at dens påvirkning af detailhandelsbutikker i andre byer vil være marginal, sammenlignet med alle de andre faktorer, som påvirker den regionale detailhandelsstruktur.
IKEA - en butik der forhandler særlig pladskrævende varegrupper
IKEA forhandler hovedsageligt varegrupper, der i henhold til planloven er særligt pladskrævende. Således forhandles både køkkener, badeværelsesudstyr, kontorudstyr og møbler til hele hjemmet. Det er varegrupper, der både kræver meget udstillingsplads og lagerplads. Derudover sælges tilbehør og udstyr, der knytter sig til de særligt pladskrævende varegrupper.
Butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper kan ifølge planloven lokaliseres uden for bymidten og bydelene.
Butikkens størrelse
Ifølge amtets regionplan kan der etableres butikker, som forhandler særlig pladskrævende varegrupper med et bruttoetageareal på maksimum 5.000 m2. Denne butiksstørrelse er fastlagt ud fra, at de butikker som forhandler særligt pladskrævende varegrupper primært forhandler varer inden for 1 type særligt pladskrævende varegruppe, som for eksempel kun køkkener, kun møbler, eller kun kontorudstyr og lignende samtidig med, at der forhandles tilhørende udstyr.
IKEA forhandler som ovenfor nævnt varer inden for flere typer af særligt pladskrævende varegrupper, og disse varegrupper kræver hver især meget udstillingsplads og lagerplads. Ifølge Regionplanen vil IKEA principielt set kunne etablere 4 udvalgsvarebutikker på hver 5000 m2 på samme placering. Men det er Fyns Amts opfattelse at en sådan opdeling ikke vil få nogen nævneværdig værdi for Odense SØ, idet der i forvejen er tale om et område, der er præget af meget store butikker og af Rosengårdscenteret (et af landets største butikscentre). De eksisterende forhold bidrager således ikke til at skabe liv og variation i hovedcenterets gadebillede. En opdeling af IKEA i 4 butikker vurderes derfor at ville være kunstig og uhensigtsmæssig, fordi en sådan opdeling vil medføre et unødigt merforbrug af arealer til salg m.v.
Fyns Amt finder derfor, at såfremt IKEA får mulighed for at etablere sig i det regionale center Odense SØ, bør IKEA have mulighed for at etablere en samlet butik på 20.000 m2.
Derudover bør det understreges, at IKEA i dag har ca. 6.500 m2 butiksareal i Odense som vil blive nedlagt i forbindelse med opbygningen af en IKEA-butik på de 20.000 m2, hvorfor der reelt vil være tale om en udvidelse af IKEA?s areal i Odense på 13.500 m2.
Trafikale forhold
Det regionale center Odense SØ er resultatet af en 30 år gammel planlægning, som løbende er fulgt op af staten, amtet og kommunen.
Der er gode kollektive trafikforbindelser til Odense SØ. Odenses bybusser og flere af de regionale busforbindelser har indtil flere stoppesteder ved centeret. Derudover er det statslige, det regionale og det kommunale vejnet udbygget således, at centeret vil få en meget fin tilgængelighed fra hele regionen. Trafikken til IKEA vil medføre en række udfordringer, som det er hensigten at løse i den kommende detailplanlægning.
Placeringen af et nyt IKEA opfylder derved planlovens krav om god tilgængelighed for den kollektive trafik og anden trafik i øvrigt.
Odense Kommunes overvejelser
Odense Kommune og IKEA har i en længere årrække samarbejdet ud fra et fælles ønske om etablering af en ny stor IKEA-butik. Således har kommunen tidligere solgt jord til etablering af en butik ca. 500 meter sydøst for det regionale center Odense SØ, men bl.a. på grund af den gunstige udvikling i Hovedcenter SØ valgte IKEA at afhænde arealet i erkendelse af, at en placering i centret var den rigtige både med hensyn til butiksstruktur og trafikal tilgængelighed.
Odense Kommunes planlægning har gennem de sidste 30 år arbejdet med en centerstruktur som danner grundlag for planlægningen af den fremtidige udbygning af butikker og service i Odense. Strukturen er ikke ændret væsentligt og består fortsat af 2 hovedcentre, 6 bydelscentre samt et stigende antal lokale centre knyttet til boligområder og lokalsamfund. Den største del af butiksudbygningen vil fortsat ske i en balanceret udvikling mellem Hovedcenter Bykernen og det regionale center Odense SØ.
Odense Bymidte har gennem de seneste 10 år været et særligt indsatsområde for byens udvikling, og har som konsekvens heraf været hovedtema i de seneste revisioner af kommuneplanen. Der er udarbejdet en trafikplan og en kvarterplan for bymidten bl.a. med målsætning om, at nyt byggeri og anlæg skal respektere og styrke bymidtens særlige bygningsstruktur. Af kommuneplanens retningslinier for bebyggelse i bymidten fremgår det, at nye butikker skal tilpasses den eksisterende bebyggelse og at nye store butiksenheder og butikscentre, der er lukkede udadtil, bør undgås i bymidten. Hovedcenter Bykernen er således fortrinsvis forbeholdt en udbygning med mindre og mere specialiserede butikstyper, og ikke enkelte store butikker med særligt pladskrævende varegrupper.
Det regionale center Odense SØ fungerer både som aflastningscenter for bymidten og som følge af centrets centrale beliggenhed i det sydøstlige Odense også som bydelscenter med et varieret udbud af butikker samt offentlig og privat service. Centerområdet fremstår i dag med en veludbygget infrastruktur og god tilgængelighed, og der resterer fortsat udbygningsmuligheder inden for Rosengårdcentrets lokalplan samt i butiksområdet (Midtcenter) ved Bilka. Det regionale center Odense SØ er forbeholdt de mere arealkrævende og trafikbelastende butikker.
Odense Kommune ønsker at fastholde den centerstruktur, som har dannet grundlag for kommunens butiksplanlægning gennem de seneste 30 år. Kommunen finder det af hensyn til bevaring af bymidtens bygnings- og butiksstruktur med blandede funktioner ikke hensigtsmæssigt at arbejde for etablering af nye store butikker med særligt pladskrævende varegrupper i Bykernen. Som følge heraf anbefaler Odense Kommune, at en ny IKEA-butik bliver placeret i det regionale center Odense SØ, hvor butiks- og infrastrukturen er udviklet med henblik på udbygning af arealkrævende og trafikskabende butikker.